投资性房地产如何税务处理

房地产开发企业开发的产品不一定全部用来销售，有些可能用来出租并长期持有。持有房地产，既可以出租获得近期收益，也可坐拥升值空间。但是这里投资性房地产的概念与通常意义上的固定资产的概念已经不同了。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产能够单独计量和出售。

投资性房地产主要包括：①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物。企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。

如果投资性房地产采用成本模式计量，建筑物适用《企业会计准则第4号——固定资产》，土地使用权适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

投资性房地产公允价值能够持续、可靠取得的，可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量，应当同时满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃房地产交易市场；②能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产公允价值合理估计。采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

由于按照公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值变动已计入当期利润，年终申报时须对已计入利润的“公允价值变动损益”进行调整。

按照《企业所得税法》的规定，按公允价值模式计量的投资性房地产仍应计提折旧或摊销，并在税前扣除。

案例11-6 投资性房地产公允价值变动损益企业所得税如何调整

2017年1月，天山房地产公司将临街商铺对外整体出租，租期5年，商铺竣工结算价值5 000万元，可使用年限40年，公允价值为5 500万元。 2017年12月31日，商铺公允价值为5 800万元；2018年12月31日，商铺公允价值为5 600万元。问：每年企业所得税汇算清缴如何调整？

分析：

会计处理如下（单位：万元，下同）：

1.2017年1月结转投资性房地产）

　　借：投资性房地产——商铺    5 500

　　　　贷：开发产品　　　　　　　　5 000

　　        公允价值变动损益　　　    500

2.2017年12月31日公允价值变动

    借：投资性房地产——商铺（公允价值变动）　　300

　　    贷：公允价值变动损益　　　　　　　　 　 　300

3．2018年12月31日公允价值变动

  借：公允价值变动损益                            200

     贷：投资性房地产—商铺（公允价值变动）           200

税务处理如下：

1．2017年企业所得税纳税调整

2017年度企业所得税申报时，由于“公允价值变动损益”800万元（5 800-5 000）已计入当期会计损益，应作纳税调减。同时，根据《企业所得税法》的规定，该投资性房地产仍允许计提折旧115万元（5 000÷40÷12×11），纳税调减115万元，该商铺折余价值为4 885万元（5 000-115）。

2．2018年企业所得税纳税调整

2018年度企业所得税申报时，由于“公允价值变动损益”200万元（5 800-5 600）已计入当期会计损益，应作纳税调增。同时，根据《企业所得税法》的规定，当年允许扣除折旧费用125万元（5 000÷40），纳税调减125万元，该商铺折余价值为4 760万元（4 885-125）。

《北京市通州区国家税务局2012年度汇算清缴政策热点问题解答》中关于以公允模式计量投资性房地产的扣除问题的问答如下：

问：企业以公允模式计量的投资性房地产，能否计算折旧从税前扣除？

答：企业以公允模式计量的投资性房地产，在会计处理中不计提折旧，未确认折旧年限，与《企业所得税法实施条例》规定的固定资产或无形资产的扣除条件不相符，因此不得计算折旧从税前扣除。

企业采用公允模式计量的投资性房地产，企业所得税汇算清缴是否可以计提折旧还应遵循当地主管税务机关规定。

2013年5月30日国家税务总局关于公允价值模式计量的投资性房地产折旧问题具有重要的参考价值，我们分享如下：

问题内容：

您好！按公允价值模式计量的投资性房地产根据《企业会计准则》的规定是不用计提折旧的，请问在汇算清缴时，投资性房地产可否按直线法计算其折旧作纳税调减处理？

问题回复：

您好！您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》 （国税函〔2010〕148号）规定，根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。

据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产（已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物）按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

                                                  国家税务总局