土地增值税筹划涉税风险初探

我公司从事房地产开发，其中有一大型别墅项目，目前计划对外销售，经测算的增值率较高，土增税较大，我公司计划成立一全资子公司A，先将该项目以8000万元销售给该子公司A,，然后再将A公司股权以1亿元转让给客户B，转让时，A公司账面只有该别墅一项资产，账面无其他资产和负债。我公司这样操作有无税收风险，税务局会以1亿元核定征收吗，有无政策依据，谢谢！

一、你公司将别墅销售给全资子公司A的方案是可行的。

但是因为你公司与A公司是母子公司，属于关联企业。所以8000万的销售价格是否合理税务机关会根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）的相关规定进行判断。《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

二、税务机关对销售价格是否合理的判断，不仅适用于增值税，同时还适用于企业所得税。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》（国家税务总局公告2017年第6号）第三十八条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不作特别纳税调整。

三、股权转让方式转让房地产是否征收土地增值税，一直是企业和税务机关存在争议的一个问题。曾经有这样一个文件，《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号），但是这个文件在税务系统的内部的争议也很大。是否适用这个文件，目前还是由各省自行判断。