上海新规：个人出租房屋月收入3万以下免征增值税

　　近日，上海发布《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》，规定个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

月租金收入3万以下免增值税

　　个人出租不动产，按规定可以适用小微企业增值税优惠政策。因此，对个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策；采取预收款形式的，可在预收款租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入总计不超过3万元的，也可享受小微企业免征增值税优惠政策。

　　享受小微企业免征增值税优惠政策的租金收入不得申请代开增值税专用发票。

优惠仅针对个人私房出租

　　个人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称私房出租），适用该办法。个人仅指除个体工商户以外的其他个人。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

　　私房出租，按照以下公式计算应纳税款：

　　应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

租给个人的不能申请代开增值税专用发票

　　按照营改增有关政策规定，2016年5月1日营改增之后，其他个人出租不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税，并可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

　　目前对私房出租，税务机关实行由委托代征点代征税款并代开发票的办法，出租方可向不动产所在地的委托代征点申请代开增值税发票。考虑到增值税专用发票管理的安全性，只有部分符合条件的委托代征点具有开具增值税专用发票的资格，因此，如出租房需代开增值税专用发票的，需向有代开增值税专用发票资格的委托代开点申请代开。此外，出租方还可以向不动产所在地的办税服务厅申请代开。

　　承租方为个人的，出租方不得申请代开增值税专用发票。

私房出租申请代开增值税发票所需资料

　　个人取得私房出租收入向不动产所在地主管税务机关或委托代征点申请代开增值税发票时，应提供以下材料：

　　（一）《代开增值税发票申请表》；

　　（二）不动产产权证明或商品房预售合同、房地产买卖合同等能证明不动产权属的复印件(首次办理时提供）；

　　（三）出租方身份证件原件及复印件；

　　（四）私房出租合同原件及复印件（首次办理时提供）；

　　（五）出租方委托代理人申报的，应提供书面委托书及代理人的合法身份证明复印件；

　　（六）承租方为个人的，提供个人身份证复印件；承租方为单位的，提供税务登记证或社会信用登记证（三证合一）复印件（首次办理时提供）。