销售无产权的地下车位如何纳税——抛砖引玉之言

一、增值税

营改增后，房地产开发企业销售开发产品应缴纳增值税，根据“《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）”的规定，销售地下车位的使用权，应该缴纳增值税。

《附件1附：销售服务、无形资产、不动产注释》三、销售不动产,转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

二、所得税

根据企业会计准则和税法的相关规定，销售无产权地下车位的使用费收入应作为一次性收入计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。即使不考虑上述合同的性质，根据企业会计准则和税法的规定，上述合同规定的使用费收入应作为一次性收入计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。政策依据如下：

1、《企业会计准则第14号-收入（2006）》（财会（2006）3号）第二条

规定:“收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。本准则所涉及的收入，包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。”地下车位使用权收入应为让渡资产使用权收入。该准则第十六条

规定:“让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。”销售地下车位使用权收入应为使用费收入。该准则第十八条第二款规定:“企业应当分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额:（一）……（二）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。”

因此，销售地下车位取得的收入，应按合同约定的收费时间和方法计算确定。该合同规定一次性收取使用费，且不提供后续服务，应当视同销售该项资产一次性确认收入。

2、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。　　

第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

分析 销售地下车位取得的收入应一次性计入应纳税所得额，其成本应当单独核算或者作为公配套设施进行处理。

结论

综上，房地产开发企业销售无产权的地下车位（包括人防地车位），应作为销售开发产品计算各项税金，并结转收入、成本。

附：《2011年度国家税务总局纳税服务司房地产专业税收答疑》

61、房地产公司转让人防设施如何进行税务处理？公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条　转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。”

据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。