房企如何规避资本交易涉税风险

         在历年的全国税收专项检查工作中，房地产及建筑安装业都被列入指导性检查项目。从历年的税务检查工作安排部署来看，资本交易事项所涉及的税收问题经常是检查的重点内容之一，如何规避其税务风险，房地产企业非常关注。
         随着全国税务机关对资本交易查处案例数量和查补金额的逐年上升，企业资本交易面临的税务风险骤然增加，防范资本交易中的税务风险，已成为众多房地产企业面临的一个共同课题。
         面对各级税务机关开展的税务稽查和税务检查，房地产企业应主动作为，积极应对，决不能心存侥幸，对已实际发生的各类涉税风险事项，要采取一切措施和想尽一切办法予以弥补、完善和依法纠正，认真做好事后涉税风险的管控。同时，按照企业长期发展战略目标要求，必须完整地做好对各类涉税风险事项的事前、事中、事后的管控，才有利于维护企业的合法利益，让企业健康发展，才能更顺利通过各级税务稽查和税务检查。
         在事前，应做足功课，练好内功。一方面，应该全面、准确掌握并正确运用好行业相关税收政策。企业应当根据自身涉及的行业、经营业务范围等相关情况，全面了解和准确掌握好相关税收政策。比如，财政部、国家税务总局发出的《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5 号） 明确规定，该政策不适用于房地产开发企业。因此，企业要结合企业实际，按照税收政策的适用范围和条件进行正确运用。要知道，对我国的税收政策的理解和掌握要分税种一一对应，不能以一税种的计税收入、计税成本认定依据代替另一税种的计税收入、计税成本认定依据，各税种有各税种的认定标准、申报程序和具体管理要求，这也是很多纳税人容易产生误区的地方。
         另一方面，应该加强与税务机关的沟通与联系。实事求是地讲，我国出台的一些税收政策线条粗糙、表述歧义多，该明确的未明确。
         比如，现行土地增值税征管有关法规、部门规章和规范性文件都规定，无偿建造的“公共配套设施”建造成本，是计算土地增值税的扣除项目，而“实际发生”并取得“合法凭证”是作为土地增值税扣除项目认定的底线。然而，多数房地产企业在“项目清算”后期才建造的无偿“公共配套设施”，建造成本怎样扣除问题不得而知。此类问题造成了税企之间理解不同，各地执行不一的现象。因此，房地产企业应根据自身经营业务的不同情况，在具体业务发生时，及时、主动向主管税务机关咨询，准确了解和掌握税收政策的具体执行口径，有效规避税务风险。
         在事中，房地产企业应积极建立税务风险内部管控机制。具体来说，在内部管理体系上，对有条件的房地产企业，应尽可能设立内部专司税务风险管理的岗位和人员，对重大投资、资产交易、股权变动、资产重组等事项，建立由企业财务、税务、内审共商决策机制，强化企业涉税风险的内部管理与控制；对不具备设置专岗专人从事内部税务风险管控的房地产企业，发生重大经营事项时，应积极主动邀请主管税务机关的相关专业人员参与，及时咨询和了解相关税务处理规定，也可聘请社会税务专家团队参与决策，变被动应付为主动作为，变事后被动应对风险为事前积极控制风险。
         在事后，房地产企业应建立税务风险的定期“体检”制度。鉴于房地产企业连年被列为税收专项检查的对象，房地产企业在每个纳税年度，都应当进行一次税务风险“体检”，特别要利用好每年企业所得税汇算清缴的机会，组织企业精干力量或聘请专业的税务中介力量，认真开展对企业财务、税收等情况的清查，从中发现企业各类税务风险并及时采取措施。从实践来看，这是一种很好的税务风险定期“体检”方式，当年的税务风险当年就可以发现并应对，有利于维护企业的合法利益。