有关土地增值税，以下内容可能你还真不知道！

地下不计容可售面积，税务如何认定是否缴纳土地出让金？

【问题】

我司房地产开发企业，土增清算中，根据税务局之前咨询回复“同一清算单位中包含不同房产类型的，原则上按可售面积计算分摊。对地下车位等可售面积地价款分摊区分以下情形分别处理：地下不计容可售面积按规定未计缴土地出让金的，地下不计容可售面积不分摊“取得土地使用权所支付的金额”;对地下不计容可售面积，按规定有计缴土地出让金的，应当按照受益对象，按规定归集和分摊“取得土地使用权所支付的金额”。咨询国土局回复：根据土地出让合同规划指标条件，都是有要求地上地下建筑指标，出让规划条件有要求的，都是有缴纳土地出让金的，不存在未缴土地出让金，如果未缴土地出让金就不会让你建设。且我司地下车位是有产权，现税务局说认定，计容面积才有缴土地出让金，不计容当做未缴土地出让金处理，这个是否合理，如何不合理，那还有什么另外的证明文件来证明地下是有缴纳土地出让金的？

【回复】

对地下不计容可售面积，按规定有计缴土地出让金的，应当按照受益对象，按规定归集和分摊“取得土地使用权所支付的金额”。

文件依据：

根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)规定：同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。”

另根据《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定：“审核扣除项目是否符合下列要求：

……

(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”

上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！

房地产开发企业取得一块地，分期两期开发，一期为高层、另外一期为别墅，土地成本如何分摊

【问题】

是一块地分两期开发，作为两个清算单位，不是一个清算单位内不同业态分摊，是土地成本在两个清算单位如何分摊

【回复】

房地产开发企业应以《建设工程规划许可证》所载的建设项目为清算单位，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

文件依据：

一、根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）规定：“三、关于土地增值税清算单位问题

房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。

……

五、关于同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题

同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。”

二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

三、根据《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）规定：“第二十一条　审核扣除项目是否符合下列要求：

……

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”

上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！

司法拍卖所得房产如何缴纳土地增值税

【问题】

我个人通过网络司法拍卖渠道拍得一处商业房产，该房产系原开发商自持店面，已经办理产权登记手续和房产证。我在办理该房产时需要承担过户所需的一切税费，请问过户时土地增值税如何计算呢？另外，根据有关规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的；地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第三十五条的规定，实行核定征收；我个人竞拍所得的这个店面，系开发商自持没有购房发票，我这里又没有评估报告，税务机关能否采取核定征收的办法来收取土地增值税呢？如果可以直接核定征收，将有利于我较快的缴纳税费并办理过户手续，如若不能直接核定征收，请问我要如何缴纳土地增值税呢，急盼答复，谢谢。

【回复】

土地增值税以转让房地产所取得的增值额，按照四级超率累进税率计算缴纳。房地产开发企业销售新建成投入使用一年以上的房产，旧房及建筑物的扣除项目金额，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率确定。具体可参看以下文件规定。

文件依据：

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。”

二、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

三、根据《福建省财政厅 福建省国家税务局 福建省地方税务局转发<关于土地增值税一些具体问题规定的通知>的通知》(闽财税政〔1995〕58号)规定：“一、关于旧房的界定问题。

新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，转让已使用的旧房，其价格按规定应由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率确定，并经主管税务机关确认，新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。”