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个人购买住房,五一过户更省税

 日期:2016-4-29 9:04:53 人气:26

财政部、国家税务总局日前发出《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号),对营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题进行了明确。根据通知,营改增后,计征契税的成交价格不含增值税;房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税;土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

个人所得税方面,对个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。


【例】北京市个人购买一套购买家庭第二套改善性住房,总价500万(出售方属于不足2年住房),应按3%的税率征收契税,不考虑其他因素,则:


1.契税变化

营改增前:应缴纳契税 500*3%=15万

营改增后:应缴纳契税 500/(1+5%)*3%=14.29万


对比营改增前后,契税少缴纳:15-14.29=0.71万元


2.“营业税”变化

营改增前:应缴营业税及附加 500*5%*(1+12%)=28万

营改增后:应缴增值税 500/(1+5%)*5%*(1+12%)=26.67万元


对比营改增前后,营业税/增值税少缴纳:28-26.67=1.33万元


3.个人所得税 变化

(1)按照(本次房屋交易价格-房屋原值-转让房屋过程中缴纳的税金-合理费用)×20%计算缴纳个税,假设房产原值400万(不考虑其他合理费用因素)

营改增前:应缴个人所得税(500-400-28)*20%=14.4万

营改增后:应缴个人所得税 (500/(1+5%)-400-2.86)*20%=14.66万


对比营改增前后,个人所得税多缴纳:14.4-14.66=-0.24万元,因增值税价外税和营业税/增值税少缴纳了,对应会多缴(仅增值税价外税+少缴部分的20%)的个人所得税。


(2)未能核实房屋原值的,按照本次房屋交易价格×征收率,计算缴纳个税,不考虑其他因素,因增值税属于价外税,本次房屋交易价格下降,个税只有降低的可能,没有升高的可能,假设核定征收率为1%


营改增前:应缴个人所得税 500*1%=5万

营改增后:应缴个人所得税 500/(1+5%)*1%=4.76万元


对比营改增前后,个人所得税少缴纳:5-4.76=0.23万元

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