个人出租房屋涉税实务

除当地有相关规定，采用综合征收率缴纳相关税费以外：

一、个人出租房屋增值税相关规定

(一)自然人出租房屋

1.自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

2.自然人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（二）个体工商户出租房屋

1.个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

2.个体工商户出租不动产（不含住房）适用一般计税方法计税的，税率为11%；

个体工商户出租不动产（不含住房）适用简易计税方法计税的，征收率为5%。

（三）其他个人采取预收款或一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

月租金收入不超过3万元，免征增值税及附加，只能代开增值税普通发票，放弃“免征增值税及附加”，可以代开增值税专用发票。

（四）地税机关均应延续之前的工作方式，全面负责营改增后其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项，负责办理征缴、退库业务，使用地税机关税收票证，负责收入对账、会计核算、汇总上报等工作，并负责对纳税人的税收违法行为进行调查和处理。

（五）其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。

二、个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

三、对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

四、个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

（一）财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

（二）向出租方支付的租金。

（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

（四）税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。