转让不动产增值税政策要点口诀

　　纳税人转让其取得的不动产（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，简称转让不动产），依据财税36号文及其附件，结合国家税务总局2016年第14号公告公布的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，总结若干增值税政策要点如下：

　　改前可简易，改后应一般。

　　注：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，如果是转让其2016年5月1日后取得的不动产，就只能适用一般计税方法计税。

　　简易非自建，可扣原置价。

　　注：适用简易计税方法计税时，转让非自建不动产的，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。转让自建不动产的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　转让先预缴，全按5点征。

　　注：纳税人（不包括其他个人）转让不动产时，一律按照5%的预征率或征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

　　自建征全额，差额非自建。

　　注：不论适用的计税方法，计算预缴税款时，转让自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额；转让非自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额（差额）为销售额。

　　地税管落地，国税管登记。

　　注：纳税人（不包括其他个人）转让不动产，应先向不动产所在地主管地税机关预缴税款，再向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　私人报地税，纳税代开票。

　　注：其他个人转让不动产（含住房），应向不动产所在地主管地税机关申报纳税（不必预缴税款），可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

　　个人二手房，两年可免税。

　　注：北京市、上海市、广州市和深圳市之外的个人（个体工商户和其他个人），将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

　　4市非普通，差额5点征。

　　注：北京市、上海市、广州市和深圳市的个人（个体工商户和其他个人），将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

　　扣除需凭证，抵减要完税。

　　注：纳税人按照规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。纳税人向地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

　　地税代开票，少缴国税补。

　　注：小规模纳税人转让不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。纳税人按照规定应向地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。