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在土地增值税清算中,地下车位是否必须参与土增清算?

 日期:2024-05-20 11:08:53 人气:11

根据总局规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)等公共设施,若建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。具体总结如下:

  • 地下非人防、产权车位,作为“其他类型房产”参与土增清算,确认收入、成本。收取的预收款预缴增值税、预缴土地增值税。土增清算时,对应的成本可以作为开发成本20%加计扣除。

  • 地下非人防、产权车位,有偿转让,作为“其他类型房产”参与土增清算,确认收入、成本。收取的预收款预缴增值税、土地增值税。对应的成本可以作为开发成本进行20%加计扣除。【浙江规定为将车位收入在其他业态分摊;江苏规定为单独作为其他类型房产进行清算(其中,无锡执行口径,无产权车位转让不纳入土增清算范围,不预交土增,收入与成本均不纳入清算范围);安徽规定为参与清算,确认收入

  • 地下非人防、产权车位,无偿移交政府或者产权属于全体业主,不计收入,可视同公共配套处理,成本在其他可售业态之间分摊。对应的成本可以作为开发成本进行20%加计扣除。

  • 地下人防车位,一般而言,不单独作为某种业态进行清算,清算时其成本作为开发成本,在可售业态中进行分摊,房地产开发商也无转让权限。若房地产开发商销售人防车位的使用权(以签订长期租赁合同的性质进行使用权的转让),需要视同销售不动产缴纳增值税;但由于产权并未发生转移,无需预缴/缴纳土地增值税。

政策依据

总局规定:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项规定:“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。”

江苏规定:根据江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告苏地税规〔2015〕8号第四条规定:“关于车库(车位、储藏室等)问题(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时,房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。 (二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项规定执行。

浙江规定:根据《浙江省地方税务局公告2014年第16号关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第五条规定:“五、让渡无产权的车库(车位)、储藏室等使用权的征收对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式,有偿让渡无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等使用权的,其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。(一)对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品,应分别计算增值额的,让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊,分别并计不同类型可售房产的收入。(二)对清算后取得的让渡收入,根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税,即:计算缴纳的应缴土地增值税 = 无产权房产让渡收入*该清算单位的清算税负率。【至于成本如何扣除(是在不同可售业态之间分配还是直接全部归入其他房产类型)暂无明确规定】

安徽规定:根据《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号的公告第四十条规定:“第四十条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。符合下列情况之一的,可以确认为建成后产权属于全体业主所有:

(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。

(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管税务机关应当调查取证予以确认。

(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。

咨询案例

安徽纳税人问:您好,我单位是房地产开发企业,有销售非人防车位的行为,现将进行土增税清算,想请问下,在安徽,土增税清算时,一般将非人防车位并入哪种清算类型进行清算?是直接并入非普通住宅进行清算,还是按照地上普通住宅和非普通住宅货量占比,进行拆分,分别并入到普通住宅和非普通住宅进行清算?

安徽省税务局12366纳税服务中心答复:您好!您提交的问题已收悉,现针对您所提供的信息回复如下:

根据我省《土地增值税清算管理办法》第五十三条规定,如贵公司选择享受普通标准住宅免征政策,则应单独计算普通标准住宅增值额、增值率和应缴纳的土地增值税,车位作为非普通住宅进行清算;否则,应以整个开发项目为对象,统一计算增值情况。

感谢您的咨询!上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系12366或主管税务机关。


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