房地产开发企业的增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款？

房地产开发企业的增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款？

答：增值税留抵税额不可抵减应当预缴的税款。

实行分期开发房地产开发项目，首期销售完成后，如产生多缴税款，原多缴税款可否申请退税或抵减二期预售时产生的应预缴税款？

答：销售不动产预缴税款在项目全部销售完毕后，出现预缴税款多于应纳税款的，可申请退税或结转到下期继续抵减应纳税额，但不得抵减预缴税款。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税办法、简易计税办法、免征增值税的房地产项目，无法划分不得抵扣进项税符合划分在36号文第29条规定按销售额计算划分，18号公告第13条按建设规模划分，企业如何适用这二个标准建设规模是否包含已完工的部分，是否需要考虑尚未开工的规模施工许可证上的规模如何折算计算？

答：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税办法、简易计税办法、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”（即面积）为依据进行划分。“建设规模”以已取得的《建筑工程施工许可证》为准，并根据取得情况按期调整，与已完工或未开工没有关系。

销售建筑材料（例如钢结构企业、门窗加工）同时提供建筑服务的，是需要分开签销售合同与建筑服务合同还是可在一份合同中注明，以作为兼营区分依据未分别注明的从高适用还是按对方主营业务划分或按合同总价值占比划分？

答：根据增值税暂行条例实施细则第六条：“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为”。因此对于上述情形，应要求纳税人对销售货物部分和建筑安装部分进行分开核算，可在同一合同中分别注明即可，不需签订多份合同，未分别核算的，从高适用税率。

根据36号文规定，试点前已缴纳营业税的房地产项目，试点后发生退款的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。但实际工作中可能此类业务跨期较长且无法一一对应某笔营业款的单独的地税完税凭证，有的交楼时实测面积差产生退差款，此类退款业务如何办理在实际办理过程中是否开具国税红字发票届时地税机关已无营业税管理部门，国税是否有对应处置衔接部门？

答：根据闽国税公告2016年第9号的规定，试点纳税人2016年4月30日前销售服务、无形资产或者不动产已开具营业税发票，2016年5月1日后发生销售中止、折让、开票有误等，且不符合发票作废条件的，开具红字增值税普通发票，开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因，不得抵减当期增值税应税收入。

某房地产公司在2016年4月30日前将正在开工建设中的或已建好的商品房准备先用于对外出租，待项目开发成熟后对外销售，那么在5月1日以后出租，如何确认计税方式以何标准确认不动产取得时间是否也可采用房地产自行开发对外销售新老项目确认的标准？

答：根据2016年68号文，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，判断标准与房地产企业自行开发对外销售新老项目确认的标准一致。

A公司摘得甲地块，以A公司名义缴纳土地出让金，并收到抬头为A公司土地出让金票据，现A公司成立B项目公司运营甲地块，国土部门允许变更土地所有人为B公司，B公司增值税采用一般计税方式。B公司是否可凭抬头为A公司的土地出让金票据差额计算增值税如A公司将B公司股权转让给C公司，那么抬头为A公司的土地出让金票据，B公司可差额计算增值税么？

答：1、根据财税〔2016〕140号，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款：（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

2、根据财税〔2016〕47号，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。因此，除了资产重组以外，涉及不同纳税人之间的土地使用权转让应按销售无形资产征收增值税，购买方取得的增值税专用发票可以作为进项抵扣凭证。