往来账目并非企业避税的“安全港”

　　房屋未达到完工状态处于预售时，企业预售房屋收到的预收款，本应该全部记在预收账款科目中。按照相关规定，企业应以预收账款为基数，按照预计计税毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。但是，A企业却将预售的房款不计入预收账款，而是挂入往来账其他科目，从而在计算预计毛利额时，当期数额就减少了一部分，达到当期少缴税款的目的。

　　检查人员查阅A公司账目时发现，其他应付款科目有大量资金往来。2011年和2012年其他应付款—客户款科目下分别记了100万元和6260万元，2013年又将这6360万元转到预收账款科目中。结合掌握的其他情况，检查人员得出结论：这些款项明明是企业的售房款，企业却试图通过将2011年和2012年预收的房款挂入往来账，以达到当年不按照计税毛利率计算预计毛利额，从而不被纳税调增的目的。

　　收入挂往来账是一些企业为达到隐匿收入、少缴税款的目的而惯用的手法，企业的往来账主要有两种：一种是经营性（购销）往来账，另一种是其他往来账。经营性（购销）往来是指企业对外经营（购销）业务引起的债权债务，是通过应收账款、预收账款、应付账款和预付账款科目核算的。除此以外的其他往来账由于不属于对外经营业务或者企业内部的非经营性债权债务，通过其他应收款和其他应付款科目核算。

　　经过检查人员历时半年的不懈努力，还发现A公司以白条列支广告费、开发成本间接费用无发票等问题，根据法律法规的有关规定，最终对A公司补征企业所得税1452万元。

　　房地产企业往来账较大是普遍存在的现象，原因大致分为两种：一是房地产企业建设有一定的周期，涉及的上下游企业多，票款不能同时结清；二是企业在房屋预售期间把收到的房款记在“预收账款”科目不确认收入。笔者提醒相关企业，如果相关税务处理不合规，将和A公司一样，面临较大的税务风险。因此，相关企业在税务处理中，应该高度关注两大事项。

　　一是确认收入是否及时结转。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三条的相关规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。因此，企业财务人员应该保持与其他内部相关部门的密切沟通，仔细核查企业的往来明细，只要满足31号文件规定的完工条件，就要在税务上及时作出相应处理。否则，将收入长期挂往来账，存在隐瞒收入少缴税款或推迟缴纳税款的税务风险。

　　二是确认开发产品计税成本是否真实。房地产项目建设有一定的周期，涉及的上下游企业多，土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费和开发间接费等费用众多，根据31号文件第二十六条的规定，企业财务人员应该认真核查每一笔费用的真实性及划分费用与开发产品的相关性，进而准确计算开发产品的计税成本。

　　值得房地产企业注意的是，随着我国社会经济的高速发展，最近几年房地产企业发展非常迅猛，税务机关的税务管理也日益严格。因此，税务风险应该得到房地产企业的高度重视。